건물 매매 중 불법증축 문제, 계약금 돌려줘야 할까? 실무 기준 정리

건물 매매 중 불법증축 사실이 뒤늦게 드러나 매수인이 계약 파기를 요구하는 경우가 종종 있습니다.
이때 매도인이 계약금을 돌려줘야 하는지 여부는 ‘불법증축의 정도’, ‘계약서 내용’, ‘매수인의 인식 여부’에 따라 달라집니다.
이번 글에서는 계약금 반환 여부를 판단하는 기준과 실무 대응법을 정리해 드립니다.

불법증축이란 무엇이며, 왜 문제인가

불법증축이란 건축허가나 신고 없이 무단으로 건축면적을 늘리거나 구조를 변경한 행위를 말합니다.
이는 건축법 위반으로 행정처분(시정명령·이행강제금·철거명령 등)의 대상이 될 수 있습니다.
매수인 입장에서는 향후 처벌이나 철거비용 부담이 발생할 수 있어, 거래를 꺼리는 주요 원인이 됩니다.

하지만 단순한 구조 변경이나 미미한 면적 증가가 ‘중대한 하자’로 인정되는 것은 아닙니다.
따라서 매도인은 증축의 범위와 인허가 여부를 먼저 정확히 확인해야 합니다.

계약금 반환, 법적으로 어떻게 보나

민법 제565조(해약금의 규정)에 따라

• 매수인이 계약을 정당한 사유 없이 파기할 경우: 매수인은 계약금을 포기합니다.
• 매도인이 계약을 일방적으로 해제할 경우: 매도인은 계약금의 배액을 반환해야 합니다.

즉, 계약 파기의 귀책이 누구에게 있느냐가 핵심입니다.
불법증축이 중대한 하자로 인정될 경우, 매수인은 정당한 해제 사유를 갖게 되어 계약금 반환 요구가 가능합니다.
반대로 경미한 증축 또는 매수인이 이미 알고 있었던 사항이라면 매수인의 단순 변심으로 간주되어 계약금은 매도인에게 귀속됩니다.

실제 판단 기준 요약 표

매도인이 해야 할 4단계 실무 절차

1. 건축물대장·허가서 확인
   • 증축 면적, 허가일, 구조 변경 여부를 건축물대장에서 조회합니다.
   • 관할 구청 건축과에서 ‘위반건축물 여부’를 공식 확인할 수 있습니다.
2. 계약서 조항 검토
   • 하자담보·위약금 관련 문구를 확인하고, 중개대상물설명서의 기재내용을 비교합니다.
   • ‘매수인은 현 상태를 확인 후 매수한다’는 문구가 있다면 매도인에게 유리할 수 있습니다.
3. 매수인 통보 대응
   • 매수인이 구두 또는 문자로 계약 파기를 요구했다면, 내용증명으로 정식 회신합니다.
   • “불법증축에 대한 구체적 근거와 증빙자료를 제시해 달라”는 문구를 포함시키는 것이 좋습니다.
4. 전문가·법률 자문
   • 불법증축의 정도에 따라 감정평가사나 건축사 의견서를 첨부하면 법적 대응에 도움이 됩니다.
   • 분쟁이 예상될 경우, 변호사 자문을 받아 계약금 반환 거부 통보문을 정식으로 발송합니다.

계약금 반환을 피하기 위한 예방 팁

• 매매 전: 건축물대장과 현황 일치 여부 반드시 확인.
• 계약서 작성 시: “매수인은 현 상태를 확인하였으며, 경미한 구조변경 등은 이의 제기하지 않는다”는 특약 삽입.
• 거래 후: 증축 부분이 명확히 확인되면 사진과 현황설명서를 보관. 향후 분쟁 대비 증거로 활용 가능합니다.

유용한 링크 모음

FAQ (자주 묻는 질문)

계약금은 언제 매도인에게 귀속되나요?

매수인이 정당한 사유 없이 계약을 파기할 경우 계약금은 매도인에게 귀속됩니다. 불법증축이 경미하거나 이미 인지한 경우에도 돌려줄 의무가 없습니다.

매수인이 불법증축을 이유로 계약을 취소하면 무조건 계약금 돌려줘야 하나요?

아닙니다. 불법증축이 ‘중대한 하자’로 인정되는 경우에만 계약금 반환 사유가 됩니다. 단순 구조 변경 정도라면 매수인 귀책으로 계약금은 포기됩니다.

중개인이 불법 여부를 설명하지 않았다면?

중개대상물설명서에 ‘불법건축물 아님’으로 기재되어 있고 실제로 불법인 경우, 중개사에게도 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.

매도인이 불법증축 사실을 몰랐다면 책임이 없나요?

고의·중대한 과실이 없더라도 매도인은 하자담보책임을 질 수 있습니다. 따라서 불법증축 여부는 사전에 반드시 확인해야 합니다.

내용증명은 꼭 보내야 하나요?

분쟁 발생 시 계약금 귀속 여부를 명확히 하려면 반드시 보내야 합니다. 구두·문자 통보만으로는 법적 증거력이 약합니다.

불법증축이 있으면 거래 자체가 불가능한가요?

필요한 경우 사후 사용승인(이행강제금 납부 후 양성화)을 통해 거래가 가능할 수도 있습니다. 지자체 건축과에서 허용 범위를 확인하세요.