주택담보대출 한도 계산기, LTV·DSR 기준으로 내 한도 쉽게 계산하기

주택을 구입할 때 가장 먼저 궁금한 점은 ‘얼마나 빌릴 수 있을까?’입니다. 이때 도움이 되는 것이 바로 주택담보대출 한도 계산기입니다. 하지만 단순히 주택 가격의 일정 비율만 계산하는 것이 아니라, 소득, 기존 대출, 금리, 상환기간 등 다양한 요소를 함께 고려해야 정확한 금액을 알 수 있습니다. 이번 글에서는 주택담보대출 한도가 결정되는 원리와, 온라인 계산기를 통해 직접 확인하는 방법을 정리합니다.

주택담보대출 한도, 기본은 LTV와 DSR

주택담보대출 한도는 크게 LTV(담보인정비율)과 DSR(총부채원리금상환비율) 두 가지 지표로 산정됩니다.

• LTV(Loan To Value): 담보로 제공하는 주택의 평가가치 대비 대출 가능한 비율
• DSR(Debt Service Ratio): 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율

즉, LTV는 담보의 가치, DSR은 상환 능력을 각각 기준으로 합니다.

예를 들어, 6억 원짜리 주택을 구입하고자 할 때 LTV 70%를 적용하면 최대 4억2천만 원까지 가능하지만, 소득이 충분하지 않다면 DSR 규제에 걸려 실제 한도는 그보다 더 낮을 수 있습니다.

LTV 중심 계산 예시

LTV 계산은 비교적 간단합니다.

예시

• 주택가격: 6억 원
• LTV 70%
  → 6억 × 70% = 4억2천만 원 대출 가능

하지만 주택이 조정대상지역이거나 다주택자라면, LTV가 40~50% 수준으로 낮아집니다.
따라서 규제지역 여부를 확인하는 것이 필수입니다.

DSR 기준 계산 예시

DSR은 소득과 대출금의 상환 구조를 기준으로 계산됩니다.

예시

• 연 소득: 6,000만 원
• DSR 한도: 40%
  → 연간 상환 가능액 = 6,000만 × 0.4 = 2,400만 원
  이를 기준으로, 금리 4%, 30년 만기 대출이라면 약 4억 원 수준까지 대출 가능하다는 계산이 나옵니다.

금리가 1%p 오르면 한도는 약 3,600만 원 줄어드는 효과가 있으므로, 금리 변동성도 반드시 고려해야 합니다.

온라인 한도 계산기 활용법

주택담보대출 한도를 손쉽게 예측하려면 공공기관 및 금융사 계산기를 활용하는 것이 좋습니다.

이 계산기들은 모두 참고용이며, 실제 대출 심사에서는 신용등급, 지역규제, 금리 조건 등이 추가로 반영됩니다.

대출 한도 늘리는 현실적 방법

주택담보대출 한도는 개인의 신용도와 대출 구조에 따라 달라집니다. 다음과 같은 방법으로 한도를 다소 높일 수도 있습니다.

• 소득 증빙 강화: 프리랜서·사업자의 경우 소득금액증명원, 부가세 신고 내역 등 제출
• 대출 만기 연장: 상환기간이 길수록 월 상환액이 줄어 DSR 여유가 생김
• 기존 신용대출 축소: DSR 산정 시 신용대출 원리금이 포함되므로 상환 후 재신청 시 유리
• 공동명의 활용: 배우자 소득 합산 시 상환능력 인정 범위 확대

유용한 링크 모음

FAQ (자주 묻는 질문)

주택담보대출 한도는 어떻게 계산되나요?

LTV와 DSR 두 가지 지표를 함께 고려합니다. 담보가치(LTV)와 상환능력(DSR) 중 낮은 금액이 최종 한도로 결정됩니다.

무주택자와 1주택자의 한도는 다르나요?

네. 무주택자는 LTV 최대 70%까지 가능하지만, 1주택자는 60% 이하로 제한될 수 있습니다.

부부 공동명의로 하면 한도가 늘어나나요?

부부 합산 소득을 인정받을 수 있어 DSR 기준 한도가 늘어날 수 있습니다. 단, 담보 지분 비율에 따라 한도 차이가 생길 수 있습니다.

대출 기간을 길게 설정하면 한도가 커지나요?

그렇습니다. 상환기간이 길수록 월 납입액이 줄어 DSR 부담이 완화됩니다.

변동금리와 고정금리 중 어느 쪽이 유리한가요?

한도 자체는 비슷하지만, 스트레스 DSR 적용 시 변동금리의 부담이 더 크게 반영될 수 있습니다.

계산기 결과와 실제 한도가 다른 이유는?

은행 심사에서는 신용점수, 소득증빙 신뢰도, 기타 대출, 보증금 등 추가 요소가 반영되기 때문입니다.