상속 토지 양도세 계산 사례 완전 분석: 실제 예시로 보는 세금 흐름

상속받은 토지를 양도할 때는 단순히 ‘팔아서 남은 금액’만 계산하는 것이 아닙니다.
상속 당시 평가액, 보유기간, 장기보유공제, 비사업용 여부 등 다양한 요소가 복합적으로 작용해 세금이 달라집니다.
이번 글에서는 실제 사례를 통해 상속 토지 양도세가 어떻게 계산되는지 구체적으로 살펴보겠습니다. 💡

실제 사례 1: 국세청 예시로 보는 기본 계산 흐름

국세청에서 공개한 상속 토지 양도 사례를 바탕으로, 세금이 산출되는 과정을 단계별로 살펴봅니다.

계산 단계

1. 양도차익 = 3억 − 1억 5,150만(취득가액+경비) = 1억 4,850만 원
2. 장기보유공제 = 0원 (보유기간 2년 미만)
3. 양도소득금액 = 1억 4,850만 원
4. 기본공제 = 250만 원
5. 과세표준 = 1억 4,850만 − 250만 = 1억 4,600만 원
6. 세율 적용 (35%) → 산출세액 = 1억 4,600만 × 35% = 5,110만 원
7. 누진공제(1,490만 원) 차감 = 5,110만 − 1,490만 = 3,620만 원
8. 최종 납부세액 = 약 3,620만 원

결국, 상속 당시 평가액이 1억 5천만 원일 때 3억 원에 매도하면 약 3,600만 원의 양도세가 부과됩니다.

실제 사례 2: 감정가액과 기준시가 신고 차이

상속세 신고 당시 어떤 기준으로 평가했는지에 따라 취득가액이 달라지고, 결과적으로 양도세가 크게 차이납니다.
다음 두 가지 경우를 비교해보겠습니다. 📊

➡ 감정평가를 활용해 상속 당시 가액을 현실적으로 반영하면 세금이 약 8천만 원 절감될 수 있습니다.
즉, 상속 시점의 감정가액을 높게 신고하는 것이 향후 양도세 절세에 유리할 수 있습니다.

실제 사례 3: 비사업용 토지의 중과세율 적용

비사업용 토지는 기본세율보다 10%p 높은 중과세율이 적용됩니다.
예를 들어, 같은 조건이라도 비사업용으로 판정되면 세액이 크게 상승합니다.

➡ 동일한 금액이라도 비사업용으로 판정되면 약 1,500만 원 이상 세금이 더 나올 수 있습니다.
따라서, 실질적으로 토지를 사용하고 있다면 사업용으로 인정받을 수 있도록 증빙을 준비해야 합니다.

핵심 정리표

유용한 링크 모음

FAQ (자주 묻는 질문)

상속받은 토지를 팔면 언제까지 신고해야 하나요?

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 에 신고해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 부과됩니다.

상속 시 감정평가액과 공시가격 중 어떤 것을 기준으로 해야 하나요?

둘 다 가능하지만, 감정평가액이 더 현실적 이므로 향후 양도세 절세 효과가 있습니다.

장기보유특별공제는 피상속인 보유기간도 포함되나요?

네, 상속의 경우 피상속인의 보유기간을 합산 합니다.

비사업용 토지 판정은 어떻게 이루어지나요?

토지의 용도, 위치, 실제 사용 여부를 종합해 세무서에서 판단합니다. 단순 보유만 하는 경우 중과 대상이 됩니다.

농지의 경우 감면 혜택이 있나요?

자경농지(직접 경작 요건 충족)라면 양도세 100% 감면 대상이 될 수 있습니다.

실제 신고 시 계산기 결과와 세무사 계산이 다른 이유는 무엇인가요?

모의계산기는 단순 계산 기준만 반영합니다. 감면, 공제, 예외 규정 등은 세무사 검토를 통해 조정됩니다.