빌라 전세 사기 선순위 보증금, 이 한 줄 때문에 결과가 달라집니다

빌라 전세 계약에서 가장 치명적인 리스크 중 하나가 바로 선순위 보증금입니다.
계약 전에 확인하지 않으면, 나중에 내 보증금은커녕 법적으로 권리조차 주장하기 어려울 수 있습니다.
결론부터 말하면, “먼저 들어온 사람”이 있다는 사실을 모르면 내 보증금은 공중분해될 수 있어요.

선순위 보증금이란? 왜 이렇게 위험한가요?

선순위 보증금이란, 내가 전세 계약을 체결하기 전에 이미 전입신고·확정일자를 받은 세입자의 보증금을 말합니다.
전세 사기에서 이 개념이 중요한 이유는 ‘배당 우선순위’ 때문인데요,
경매로 넘어가면 선순위 임차인이 먼저 보증금을 배당받고, 후순위는 남는 돈이 있어야만 받을 수 있기 때문입니다.

빌라의 경우, 특히 아래 구조가 문제가 됩니다:

• 건물 전체가 1개의 등기부로 등록된 다가구주택
• 세입자는 여러 명인데 권리는 순서에 따라 나뉨
• 선순위 보증금이 많으면 후순위 세입자(내가)가 보증금을 회수할 가능성 낮음

이 때문에 등기부등본만 봐서는 보이지 않는 위험이 숨어 있을 수 있습니다.
바로 ‘다른 세입자의 순위’는 등기부에 나타나지 않기 때문이죠.

사기 수법 요약: 선순위 보증금을 어떻게 숨기나?

전세 사기범은 주로 선순위 임차인 보증금을 숨기거나 축소 고지하는 방식으로 세입자를 속입니다.
주요 수법은 다음과 같습니다.

→ 한 사례에선, 선순위 임차인의 보증금이 건물 시세의 90%를 차지했지만
중개인과 임대인이 이를 숨기고 후순위 계약을 체결하게 유도해 피해자가 전액 손실을 입은 일이 있었습니다.

계약 전, 꼭 확인해야 할 5가지 체크포인트

선순위 보증금에 당하지 않으려면, 계약 전에 다음 항목을 꼼꼼히 확인하세요.

1. 전입세대 열람내역 확인
   • 해당 주소에 이미 전입신고된 세대가 있는지 확인
   • 계약 전 임대인의 동의를 받아 주민센터에서 열람 가능
2. 확정일자 부여 여부 확인
   • 기존 세입자들이 확정일자를 받았는지
   • 받았다면, 내 계약보다 빠른 날짜라면 선순위일 가능성 ↑
3. 등기부등본 + 근저당 유무
   • 소유자 명의 일치 여부
   • 근저당권, 전세권, 가압류 등 권리관계 존재 여부
4. 계약서 특약 조항 삽입
   • 선순위 보증금 총액과 순위 관련 고지 의무
   • 향후 권리변동 시 임대인의 통지 의무 명시
5. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인
   • HUG, SGI에서 해당 건물의 가입 가능 여부 조회
   • 가입 거절 사유가 있다면 위험 매물로 판단

→ 이 다섯 가지만 제대로 챙겨도, 선순위 보증금에 따른 전세 사기 리스크는 크게 줄어듭니다.

피해 발생 시, 순위가 밀려도 이렇게 대응하세요

이미 계약이 끝났고, 보증금 반환이 어려운 상황이라면 아래 절차를 따르세요.

1. 증거 자료 확보
   • 계약서, 전입신고일, 확정일자 부여 문서
   • 선순위 임차인의 계약일자 및 보증금 정보 확인 가능 서류
2. 형사 고소 – 사기죄 적용 가능
   • 임대인·중개인이 선순위 보증금을 숨기고 계약 유도한 정황 있다면 사기죄 성립 가능
3. 임차권 등기명령 신청
   • 전입신고 + 확정일자 요건 충족 시 등기소에 신청
   • 배당 순위 확보 및 대항력 유지
4. 민사소송 – 보증금 반환청구
   • 임대인 상대 소송 제기
   • 판결 후 강제집행(압류·경매) 가능 여부 검토
5. 보증보험 배상 청구
   • 보험 가입이 되어 있다면 기관에 보증금 청구 가능
   • 단, 가입 전이라면 소급 적용 여부는 확인 필요

→ 이 중 ‘등기명령’은 순위를 지키는 데 매우 중요한 장치입니다.
계약 해지 후라도 대항력을 유지하고 싶다면 꼭 검토해 보세요.

요약: 전입세대 열람과 확정일자, 이 두 가지만 챙기면 반은 막습니다

선순위 보증금 문제는 겉으로 보이지 않기에 더 위험합니다.
중개인이 괜찮다고 해도, 반드시 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여 여부는 직접 확인하세요.
“등기부만 보고 계약했다”는 말은 이제 더 이상 안전장치가 되지 않습니다.

오늘 내용만 잘 챙겨도, 보증금 전액 손실은 막을 수 있습니다. 지금 바로 계약서를 다시 점검해 보세요.

유용한 링크 모음

FAQ (자주 묻는 질문)

선순위 임차인이 확정일자를 받지 않았다면요?

전입신고만 했고 확정일자가 없다면, 대항력은 있지만 배당 순위에서는 후순위가 될 수 있습니다. 확정일자가 중요합니다.

전입세대 열람은 임대인 동의 없이 못하나요?

임대인의 동의 없이 열람은 어렵지만, 계약 전에 요청하면 거부하는 임대인은 의심해 볼 필요가 있습니다.

선순위 보증금 총액은 어디서 확인하나요?

공식적인 자료는 없지만, 전입세대 열람 + 확정일자 확인 조합으로 유추할 수 있습니다.

중개사가 설명을 안 했는데 책임지나요?

중개인의 설명의무 위반은 손해배상 책임으로 이어질 수 있습니다. 설명 누락은 법적 대응 근거가 됩니다.

계약 후라도 순위 확보할 수 있나요?

전입신고 + 확정일자를 빠르게 진행하고, 필요 시 임차권 등기명령을 통해 권리를 보존할 수 있습니다.

보증보험은 언제까지 가입해야 하나요?

계약 후 입주 전 또는 직후, 전입신고 완료 시점에 신청해야 합니다. 나중에는 가입 거절될 수 있으니 빠르게 신청하세요.